Welche Steuern muss ich beim Verkauf einer Immobilie in Spanien bezahlen?

Kapitalgewinnsteuer

Die Kapitalgewinnsteuer besteuert den erzielten Gewinn beim Verkauf einer Immobilie. Der Gewinn ist die Differenz zwischen dem beurkundeten Kaufpreis (zuzüglich Nebenkosten des Erwerbs wie bspw. Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten) und dem in der notariellen Verkaufsurkunde festgelegten Verkaufspreis.

Eventuelle wert- oder substanzerhöhende Baumassnahmen (bspw. Bau eines Pools, Barbacoa, Heizungsanlage) können bei Vorlage entsprechender Rechnungen berücksichtigt werden.

Der Prozentsatz der Kapitalgewinnsteuer ist für Residenten und Nicht-Residenten unterschiedlich hoch:

Residenten

In 2015 beträgt die Kapitalgewinnsteuer für Residenten bis zu einem Gewinn von EUR 6.000: 20% (ab 2016: 19%), 22% von EUR 6.000 – 50.000 (ab 2016: 21%) und ab einem Gewinn über EUR 50.000 14% (ab 2016: 13%)

Für Residenten gibt es zwei Möglichkeiten von der Kapitalgewinnsteuer befreit zu sein:

• Residenten über 65 Jahre, die ihren Hauptwohnsitz verkaufen in dem sie selbst mindestens die letzten 3 Jahre gewohnt haben, brauchen keine Kapitalgewinnsteuer bezahlen.

• Residenten die den gesamten Verkaufspreis in den Kauf einer neuen Immobilie investieren, können ebenfalls von der Kapitalgewinn-steuer befreit werden, vorausgesetzt sie haben mindestens 3 Jahre in der Immobilie ihren Hauptwohnsitz gehabt. Sollte nur ein Teil des Geldes in eine neue Immobilie investiert werden, wird dieses bei der Berechnung der Steuerbelastung anteilig berücksichtigt.

Nicht-Residenten

Nicht-Residenten aus EU-Mitgliedstaaten, Island und Norwegen werden ab in 2015 mit 20% des Kapitalgewinns belastet ab 2016 gelten 19%. Nicht-Residenten aus anderen Staaten (auch Schweiz) mit 24%.

Ist der Verkäufer kein spanischer Resident, muss der Käufer 3% des gesamten Verkaufspreises einbehalten und an das Finanzamt abführen. Dies wird als Anzahlung auf die Kapitalgewinnsteuer angerechnet. Der Verkäufer ist verpflichtet eine Steuererklärung über den tatsächlichen Kapitalgewinn zu erstellen und unter Anrechnung des 3%-Einbehaltes ergibt sich daraus eine Steuernachzahlung oder –erstattung. Es ist ratsam sich in dieser Hinsicht von einem Steuerberater beraten zu lassen, da die spanische Finanzverwaltung schwerpunktmäßig die Angaben bei Immobilienverkäufen von Nicht-Residenten überprüft und auch eventuelle Nachforderungen im Wege der Amtshilfe in anderen Ländern (so auch Deutschland) vollstreckt.

Plusvalía

Diese Steuer (Bodenwertzuwachssteuer) belastet die Wertsteigerung des Grundstücks (valor suelo) vom Kauf bis zum Verkauf. Die Berechnung der Plusvalía variiert von Gemeinde zu Gemeinde. Die Höhe der Belastung kann vor Verkauf bei der jeweiligen Gemeinde (Ayuntamiento) oder der SUMA abgefragt werden. Grundlage der Berechnung der Plusvalía sind die Katasterwerte des Grund und Bodens (Referencia Catastral suelo) zwischen Kauf und Verkauf des Objektes. Die “Referencia Catastral” Ihrer Immobilie findet sich auf dem IBI-Bescheid (Grundsteuer) bzw. auf dem Kontoauszug der letzten automatischen Abbuchung der IBI.

Welche Steuern muss ich beim Kauf einer Immobilie in Spanien bezahlen?

Die Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie im Bundesland Valencia betragen etwa 12% des Kaufwertes. Sie setzen sich zusammen aus folgenden Steuern und Kosten:

Umsatzsteuer (IVA)

Beim Kauf einer Neubauimmobilie direkt vom Bauherren oder Baugesellschaft fällt in Spanien die Umsatzsteuer an. Die Mehrwertsteuer (IVA) auf eine Immobilie beträgt 10% des beurkundeten Wertes in der Notarurkunde (escritura publica).

Grunderwerbssteuer (ITP – Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales)

Kauft man eine Immobilie von einer Privatperson fällt keine Umsatzsteuer, sondern die Grunderwerbssteuer (Impuesto Transmisiones patrimoniales, kurz ITP) an. Die Höhe dieser Steuer ist in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich geregelt und beträgt bspw. in dem Bundesland Valencia und auf den Balearen 10%.

Bemessungsgrundlage ist der beurkundete Kaufpreis oder – wenn dieser höher ist – der sogenannte „Valor Real“, der sich aus dem Katasterwert und einem gemeindespezifischen Faktor ergibt. In diesem Punkt ist also zu empfehlen, sich vor Kauf über die tatsächliche Höhe der Grunderwerbsteuer beraten zu lassen, um keine unangenehmen Überraschungen zu erleben.

Dokumentensteuer oder Impuestos de Actos Juridicos Documentados (AJD)

Die Dokumentensteuer fällt bei Erwerb einer Neubauimmobilie an sowie bei Einrichtung einer Hypothek zur Finanzierung der Immobilie. Die Dokumentensteuer beträgt zwischen 1,2 und 2 % des Immobilienwertes oder des Hypothekenbetrages.

Notargebühren

Der Kaufvertrag muss in Spanien von einem Notar beurkundet sein, um in das öffentliche Grundbuch eingetragen zu werden. Die Notargebühren hängen von dem Wert der Immobilie ab. Als Orientierung können etwa 0,5 – 1% des Kaufpreises dienen.

Grundbucheintragungsgebühren

Nach dem Notarvertrag muss die Immobilie im Grundbuchamt neu registriert werden. Hierbei fallen Gebühren von ca. 0,5% des Kaufpreises an.

Anwalts- und Steuerberatungskosten

Wir empfehlen unseren Kunden grundsätzlich, sich von einem Steuerberater und/oder Anwalt beraten zu lassen. Diese werden ihre Interessen vertreten und alle Dokumente bereits vor Erwerb überprüfen, so dass Sie sicher gehen können, dass keine versteckten Überraschungen nach dem Immobilenkauf auf Sie zukommen. In der Regel betragen die der Beratung ca. 0,5% – 1,5% des Kaufpreises. Bei der Beschaffung einer seriösen und kompetenten Beratungsstelle sind wir gerne behilflich.

Welche Schritte sind notwendig um eine Immobilie an der Costa Blanca zu kaufen?

Haben Sie ihre Traumimmobilie mit uns zusammen gefunden und sind sich mit dem Verkäufer über den Preis einig geworden, folgen diese Schritte

Privater Vorvertrag / Reservierungsvertrag

In diesem privaten Vorvertrag werden alle Einzelheiten des Immobilienerwerbes  festgelegt und der Käufer hat in der Regel die Verpflichtung,  eine Anzahlung von ca. 10% des Kaufpreises zu leisten. Im Gegenzug nimmt der Verkäufer die Immobilie vom Markt.

Beachten Sie bitte, dass nach spanischem Recht diesem Vertrag große Bedeutung zukommt: anders als bspw. in Deutschland kann der Eigentumserwerb auch ohne notarielle Beurkundung und anschließende Grundbucheintragung erfolgen. Während in Deutschland das Eigentum erst bei Grundbucheintragung (sogenannte konstitutive Wirkung) übergeht, kann dieses nach spanischem Recht bereits bei Abschluss eines privatschriftlichen Vertrages erfolgen. Die Grundbucheintragung hat nur eine sogenannte deklaratorische Wirkung. Daher legen wir für unsere Kunden einen sehr großen Wert auf die Erstellung eines für den Verkäufer und den Käufer rechtssicheren (Vor-)vertrages.

Beantragung der Steuernummer

Jeder Käufer einer Immobilie benötigt eine spanische Steuernummer – die NIE. Diese Nummer wird benötigt, um die anfallenden Steuern beim spanischen Finanzamt zu erklären und zu bezahlen. Die NIE wird bei der örtlichen Polizeistelle mit Ausländerabteilung beantragt. Wir helfen unseren Kunden gerne, diese Steuernummer zu beantragen.

Eröffnung eines Bankkontos

Die Kaufpreisabwicklung bei Erwerb einer Immobilie erfolgt in der Regel über ein spanisches Bankkonto. Daher sollte frühzeitig ein Bankkonto in Spanien eröffnet werden. Dabei sind wir ebenfalls gerne behilflich.

Öffentlicher Vertrag

Der sogenannte öffentliche Vertrag (Escritura Publica de Compraventa) wird durch einen Notar beurkundet und dient der Eintragung des Erwerbs in das Grundbuch. Bei der Unterzeichnung des notariellen Vertrages wird in der Regel der Restbetrag des Kaufpreises per bankbestätigtem Scheck bezahlt und im Gegenzug erhält der Käufer die Schlüssel und somit das komplette rechtliche Eigentum.

Bezahlung aller anfallenden Steuern

Im Anschluss an den notariellen Kaufvertrag ist der neue Eigentümer verpflichtet, alle notwendigen Steuern zu bezahlen. Die Frist hierfür beträgt in der Regel einen Monat nach Abschluss des notariellen Vertrages.

Eintrag ins Grundbuch

Mit der neuen Escritura wird der Käufer nun im Grundbuch als Eigentümer der Immobilie eingetragen.

Welche jährlichen Nebenkosten sind mit dem Besitz einer Immobilie in Spanien verbunden?

Mit dem Erwerb einer Immobilie kommen auf den Käufer folgende jährliche Nebenkosten zu:

Grundsteuer

Die Grundsteuer (IBI- Impuesto de bienes inmuebles) ist eine jährlich zu zahlende kommunale Abgabe. Sie wird auf den Katasterwert der Immobilie erhoben und jede Gemeinde hat das Recht, einen eigenen Hebesatz festzulegen. In den meisten Gemeinden und Städten ist die Grundsteuer Ende September/Anfang Oktober zur Zahlung fällig.

Comunidad/ Urbanisación

Gehört die Immobilie einer Eigentümergemeinschaft an, werden die entstehenden Gemeinschaftskosten auf die Mitglieder umgelegt. Die Höhe dieser Umlage ist abhängig von der Größe der Gemeinschaft und der zu pflegenden Gemeinschaftsangebote.

Abfallentsorgung (Basura)

Jeder Eigentümer muss seinen Anteil an der kommunalen Müllentsorgung zahlen. In der Regel erfolgt die Belastung in den Monaten März oder April eines jeden Jahres.

Strom / Wasser / Gas / Telefon

Diese Kosten hängen vom individuellen Verbrauch des Eigentümers ab. Bei den erforderlichen An- und Ummeldungen der Versorgungsunternehmen sind wir Ihnen gerne behilflich.

Einkommenssteuer

Immobilieneigentümer in Spanien unterliegen gegebenenfalls der Einkommensteuererklärungspflicht für ihr Eigentum.

Für Nicht-Residenten in Spanien gilt das grundsätzlich! Auch für nicht vermietete Immobilien hat der Nicht-Resident einen fiktiven Mietwert zu versteuern. Die Steuererklärung hierüber ist bis zum 31. Dezember des Folgejahres einzureichen und die ermittelte Steuer bis zu diesem Zeitpunkt zu entrichten. Eine kompetente Steuerberatungsgesellschaft für die Erstellung der Erklärung können wir Ihnen gerne benennen.

Da es sich bei diesen Informationen nur um eine Zusammenfassung handelt, die dem Rechtsstand per Januar 2015 entspricht, empfehlen wir dringend, sich professionellen Beistand zu nehmen – wir übernehmen keine Gewährleistung für den Inhalt dieser Informationen. Gern benennen wir Ihnen einen sachkundigen, deutschs-, englisch und spanischprachigen Steuerberater, der Ihre individuellen Belange mit Ihnen zusammen ermittelt und entsprechend der spanischen Steuergesetzgebung umsetzt.